一.起草背景和过程

为深入优化营商环境，支持实体经济发展，破解农村集体建设用地难题，助力乡村振兴及加强农村集体建设用地管理，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《河南省实施 〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法律法规，结合我县实际，制定本暂行办法。

县自然资源局认真研究相关法律法规及借鉴外地先进经验，起草了《社旗县集体建设用地使用权审批暂行办法（试行）》（以下简称“暂行办法”），组织并征求了有关单位、各乡镇（街道）政府（办事处）的意见并公开征求意见，经过多次修改完善，最终制定了该“暂行办法”。

二.起草依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》第五十九条：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

（二）《中华人民共和国土地管理法》第六十条：第一款农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

（三）《中华人民共和国土地管理法》第六十一条：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

（四）《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

（五）《河南省实施〈土地管理法〉办法》第五十一条：农村集体经济组织使用乡镇国土空间规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向设区的市、县 (市)人民政府自然资源主管部门提出申请,设区的市、县 (市)人民政府自然资源主管部门应当在十个工作日内提出意见,报同级人民政府批准。

乡镇和村公共设施、公益事业建设使用本集体所有土地,经乡镇人民政府审核,向设区的市、县 (市)人民政府自然资源主管部门提出申请,设区的市、县 (市)人民政府自然资源主管部门应当在十个工作日内提出意见,报同级人民政府批准。

本条前两款用地涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。

三.主要内容

《暂行办法》共八个方面。

第一，适用范围。明确了三大类使用集体建设用地审批的范围，分别为乡镇（街道）村集体使用集体建设用地审批（包含入股或联营方式）和乡镇（街道）、村公共设施、公益事业使用集体建设用地审批及其他符合规定使用集体建设用地情形的项目。

第二，申请主体。明确农村集体经济组织或以土地使用权入股、联营等形式共同举办的企业为申请主体。

第三，审批条件。明确了拟审批土地产权必须清晰，并依法办理了土地相关权利登记（土地所有权或使用权）、涉及占用农用地及未利用地的须办理农用地转用后进行审批；符合空间规划（村庄规划）；属开办企业的须取得有关批准文件；产业准入及生态环保要求等。规定了以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的其土地价值需经有资质的评估机构进行评估确定，由自然资源部门进行审核。

第四，审批程序。主要从规划条件、用地申请、项目初审、审核报批、不动产登记等五个方面进行规范，一是规划实施由县级自然资源部门依据国土空间规划（村庄规划）提出具体的规划设计条件等内容。二是用地申请明确了审批中必要的申请材料，为保护群众利益不受损属于以集体建设用地使用权入股或联营等形式的项目需编制入股和联营方案及经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意并出具书面意见。并强调了入股或联营方案的主要内容。三是项目初审明确申请主体将《申请表》及入股联营方案报乡镇（街道）政府（办事处）进行初审，形成审查意见后报自然资源局复核，依据申请、属地审查意见及产业准入、生态环保、规划条件等要求拟定《集体建设用地使用审批方案》。四是审核报批，①审核研究《审批方案》提交县委城乡规划土地建设管理委员会进行集体决策；②审核签批会议审议通过后正式向县政府呈报审批，明确了涉及入股或联营项目需将入股或联营方案一同报县政府审批；③发文批复明确了使用县政府土地管理文件进行发文批复等内容；④公示公告审批方案经批准后，由县自然资源局在门户网站上进行公示5个工作日以上；⑤签订合同公示公告结束后农村集体经济组织与单位或个人签订入股或联营合同，并明确了合同的主要内容、收益分配、违约责任等内容；⑥费用缴纳申请主体需依法缴纳有关费用（主要涉及耕地占用税、耕地开垦费等）；⑦明确了申请主体持入股或联营合同及有关费用缴纳凭证到自然资源局进行备案，办理《建设用地规划许可证》。五是办理不动产登记。

第五，开发建设管理。①严格执行土地使用标准，明确了自办企业，入股或联营共同举办企业的属工业用途参照国有土地使用标准；其他用途及乡镇（街道）村公共设施和公益事业建设的土地使用标准，参照国家、省建设项目用地控制指标执行；②对公共设施、公益事业土地使用权年限不作要求。对不符合《划拨用地目录》的参照同类国有建设用地使用权出让年限确定。对农村一、二、三产业融合发展项目用地使用年限原则上与土地流转到期年限一致，最高不超过20年。③规定了集体建设用地使用权人应当按照相关法律法规规定和合同约定进行开发利用土地，并按照要求办理规划、建设等施工手续，完工后进行规划核实及竣工验收备案、房屋不动产登记；④明确了集体建设用地使用权人应当如何使用土地，以及涉及因规划调整等原因确需改变土地用途、容积率等规划条件的办理程序；⑤涉及联营、入股使用农村集体建设用地，在合同期限内不得收回土地。确需收回的处理程序。以及经批准收回的应对土地使用者实际使用年限及开发情况予以补偿。

第六，监督管理。明确了采取入股（联营）双方应与乡镇（街道）人民政府（办事处）签订《集体建设用地使用权入股（联营）监管协议》（以下简称“监管协议”）由属地乡镇（街道）人民政府（办事处）作为监管方对其进行监管。县级自然资源部门代表县政府对乡镇街道监管落实情况进行监督。

第七，违约责任。明确集体建设用地使用权人违反合同约定及相关规定的需按照合同约定承担违约责任，依据职能划分由相关单位和属地政府依据职能划分追究相关法律责任。

特别对集体经济组织擅自清仓出售入股企业的股份或者退出联营公司，导致被联营、入股企业不再满足用地条件的，其建设用地使用权经县政府批准后予以收回。涉及非法转让集体建设用地使用权的，属地政府或有关部门应当依法查处。

第七，附则。由于目前全国农村集体经营性建设用地入市工作仍处于试点阶段，未全面铺开，在此明确了入市后的有关事项。