社房〔2023〕40号             签发人：李沛

                                  办理结果:B

对县政协十一届二次会议第147号提案的

答  复

李雪峰委员、夏莲蕊委员、张学力委员、王玉敏委员：

您们提出的“关于县房管部门加大对问题楼盘小区屋顶漏水情况全面普查”的提案收悉。现答复如下：

一、住宅分类

伴随我国房改政策的不断进步，我县住宅小区与其他地区一样存在多样性，主要分为以下几种：1.商品房，2.单位集资房（单位家属院），3.城乡自建房及自建房小区，4.经济适用房，5.公租房（廉租房），6.保障性租售住房（人才公寓），7.安置房。

二、住宅小区管理主体

根据《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《南阳市物业管理办法》相关规定，对住宅物业管理是按照政府主导、属地主责、社区主体的原则。

商品房小区，属地主责，房产中心行业指导，住建、自然资源、发改、民政、市场监管、公安、应急、生态环境、卫生健康、园林绿化、消防等相关部门按照各自职责负责物业服务活动的相关监督管理工作。

自建房小区及实施自行管理的小区，应当主动接受街道办事处、社区居民委员会的指导监督。

无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。

按照社旗县人民政府办公室《关于印发社旗县住宅管理专项政治工作方案的通知要求，暂无物业服务人的，单位家属院小区类，由所属单位负责，社区居委会监督指导；自建房类小区，由乡镇政府（街道办事处）负责。

三、我县住宅小区安全排查工作

（一）2022年排查工作

一是住宅物业管理专项整治。按照《社旗县人民政府关于印发社旗县住宅物业管理专项整治工作方案的通知》（社政办﹝2022﹞35号）文件要求，县房产中心配合“一镇两办”组成三个工作专班对辖区内的小区开展拉网式排查，排查出涉及物业服务不规范、建设单位行为不规范、业委会和委员会成员行为不规范以及业主反映的管理不规范等问题 50 余条，对发现存在的问题，明确整改时限和整改主体，实行周报告和整改销号制度，确保整改到位。通过专项整治，切实解决了物业管理行业中存在的突出矛盾和热点难点问题，集中处理了一批群众意见大、信访投诉多的突出问题，促使物业管理活动进一步规范。

二是窨井盖专项整治。按照我县窨井盖两年整治计划，组织物业服务企业对对物业管理区域内窨井盖进行系统式、地毯式的排查，确保窨井盖设施坚固，守住业主“脚下安全”。

三是高层消防安全隐患专项整治。联合消防救援部门对我县已建成并投入使用的高层住宅小区的消防设施、消防通道、施工制度等方面进行排查，要求物业企业牢固树立责任意识，切实做好各项消防安全工作，强化广大人民群众的消防安全意识，努力营造人人关心，人人支持，人人参与整治的良好氛围。

四是房屋建筑安全隐患排查整治专项行动。2022年5月，县政府统一安排部署，按照《社旗县房屋建筑安全隐患排查整治专项行动方案》要求，建立“县级统筹、乡级负责、村级落实”的工作机制，由乡镇（街道）政府（办事处）、住建、城管、教育、民政、自然资源和规划、农业农村、商务、民宗、商埠文化园区、房管、文旅、卫健、市监、公安、应急部门，履行属地管理责任，压实房屋产权人（使用人）主体责任，按照部门行业分工和监管职责，对全县自建房以及其他经营性和人员密集场所开展安全隐患排查整治。

（二）2023年以来排查工作。

一是住宅小区物业服务信息公开力度专项行动。按照省厅统一安排部署，县房产中心开展物业服务信息公开力度专项行动，要求辖区内的物业服务企业按照《河南省物业管理条例》相关规定，在物业管理区域显著位置公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。凡利用物业公共部位、公共设施设备产生收入的，在物业管理区域显著位置公布物业公共收益和支出情况。

辖区内已备案的45个住宅小区物业服务企业上报自查自纠表，我单位工作人员对辖区内物业小区开展现场检查，排查过程中发现公示牌老化、未在小区显著位置悬挂、未公示相关信息等问题13处，均已整改。

二是高层建筑电缆井消防安全隐患排查。县房产中心根据《全市高层建筑电缆井消防安全隐患排查整治工作方案》的通知，联合县住建局、应急局、消防救援大队在全县范围内开展以高层建筑电缆井为主的消防安全隐患排查整治工作。联合检查组深入各高层建筑重点围绕电缆井内的强电线路和弱电线路铺设是否符合要求、电缆井内强弱电桥架内外是否进行有效封堵、检查门是否使用防火门、高层物业公司自查自纠工作是否全面开展、是否有纸箱、塑料可燃物垃圾等情况进行仔细检查。对排查整治中发现的问题隐患逐一建立问题隐患、整改措施、整改责任“三项清单”，以坚决有力的举措，确保问题隐患整改到位，违法行为处理到位，从源头上消除隐患。

四、关于住宅小区的维修问题

各类住宅小区按照小区类别、建设单位、施工主体和管理使用主体责任进行维修。

工程质量由建设单位、施工单位、设计单位、建设主管单位、监理单位、五大主体按照职责终生负责。

防水及水电等方面按照保修期限内施工单位负责，保修期外建设单位或产权人负责原则，产权人缴纳房屋专项维修资金的，按照相关规定申请启用专项维修资金。

房屋专项维修资金的使用按照以下程序办理：（一）由业委会（相关业主）或者物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，制定《维修和更新、改造方案》并在小区公示；（二）经房屋专项维修资金列支范围内业主表决通过；（三）业委会（相关业主）或者其委托的物业服务企业持相关材料，向房屋专项维修资金管理机构提出申请；（四）房屋专项维修资金管理机构进行审核，在小区公示审核结果及相关情况，制定拨付计划；（五）工程竣工后进行验收，按照工程量情况做出决算书在小区公示；（六）房屋专项维修资金管理机构按照相关业主所占建筑面积的比例或约定《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》在小区公示，公示期满无异议，根据决算结果按约定留取一定比例的工程质量保证金后将余款拨付至施工企业，申请、公示等都有法定时限，出现电梯、消防设施故障损坏、外墙墙面有脱落风险等紧急情况的可启用应急维修程序。

五、自建房小区（含单位家属院）管理工作

自建房小区（含单位家属院）是房地产政策的遗留问题，大多数属产权不明晰或不完全产权住宅（单位家属院），土地证、规划证、施工证、竣工验收备案不全，更有集体土地上的违法（已形成事实）建筑，二手房交易不规范无备案更严重，单位在建设时主要考虑职工居住，没有考虑产权、证件、交易、管理等问题，随着政策的规范，形成遗留问题。

《南阳市物业管理办法》《社旗县住宅物业管理专项整治工作方案》充分考虑了该类小区的管理问题，制定了属地负责的原则，提倡自建房小区成立业主委员会或由社区主导的物业管理委员会，可选聘物业服务企业或自制。该类小区的维修问题因证件不全、产权不明晰且没有缴纳专项维修资金，无法使用专项维修资金，只能由业主分摊相关费用。

按照《南阳市城镇老旧小区改造提质工作操作指南》，对建成年代久，基础设施、配套设施差的老旧小区，单位家属楼，应当由所属单位与居民协商，协商一致后向街道（乡镇）提出申请，由住建部门进行审查，符合条件的纳入老旧小区改造（由上级财政补贴和业主承担部分费用），对小区进行升级改造。

改造完成后的小区，由街道和社区组织居民成立业委会，实现小区自治，或指导业委会选聘物业公司进驻小区管理并成立业主委员会，择优选聘物业公司服务和管理，推动老旧小区实现规范化物业管理。

再次感谢各位政协委员对房管工作的关心和支持。相信在政协委员的指导监督下，在行业主管部门、街道和社区、物业服务企业的共同努力下，我县的问题楼盘小区屋顶漏水情况一定会逐步妥善解决。

社旗县房产中心

                    2023年7月21日

承 办 人：赵苗          

联系电话：0377-83813769

抄    送：县政协提案委，县政府办督查股